NHÀ Ở XÃ HỘI VIỆT NAM - BỘ MÔN KIẾN TRÚC CÔNG NGHIỆP - ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

Ngày 17/07/2018
Xây dựng nhà ở xã hội: Doanh nghiệp không mặn mà
28/11/2016
Quy định các dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% tổng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội được xem là giải pháp nhằm bảo đảm nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Song trên thực tế, quy định này chưa khả thi.

Khó cho nhà đầu tư

Luật Nhà ở 2014 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, các chủ đầu tư phải dành 20% tổng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định là như vậy, nhưng thực tế không mấy người thu nhập thấp biết rằng họ có thể mua được một căn nhà ở xã hội nằm ngay trong khu đô thị cao cấp. Nguyên nhân là do mặc dù đã có quy định nhưng các chủ đầu tư có thực hiện hay không lại là chuyện khác. Như tại Hà Nội, dù có hàng trăm dự án bất động sản nhưng số dự án nhà ở xã hội được xây dựng từ trích quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như nhà ở khu đô thị Sài Đồng (Long Biên), khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm)… Câu hỏi đặt ra là tại sao các chủ đầu tư lại không mặn mà xây dựng mô hình một dự án nhưng có hai loại hình nhà ở như vậy? 
 

Nguồn: ITN 

 
Lý giải vấn đề này, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thanh Bình Nguyễn Chí Thanh cho rằng, muốn phát triển dự án nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ trước hết phải lấy số lượng mới có giá thấp, nhưng luật đã ấn định khối lượng sản phẩm của phần nhà ở xã hội chỉ chiếm 20%, còn phần thương mại là 80%. Do đó khi xây dựng hai phần này với nhau thì rất khó để phát triển được phần thu nhập thấp. ĐBQH TP Hà Nội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, do khi tiến hành xây dựng các dự án nhà ở thương mại, cao cấp đang ở một vị trí, yêu cầu đầu tư cao nên không thể nào dành một diện tích bán với giá thấp. Nếu bán giá thấp mà chất lượng cao và diện tích cao thì rõ ràng là không khả thi. Tất nhiên, cũng không thể xây dựng những căn hộ, diện tích xấu để bán với giá thấp.
Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Phó Giám đốc Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng Viglacera, quy định của Luật Nhà ở 2014 đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư là vừa phải làm được cao cấp, siêu cao cấp, nhưng đồng thời cũng phải giỏi cả thu nhập thấp. Tức là ở đây, sản phẩm đã phải có sự khác nhau về mặt chất lượng. Điều này dẫn đến việc, các doanh nghiệp đương nhiên phải dành toàn bộ tâm trí, nguồn vốn chiếm tỷ trọng cao trong đầu tư của họ, nên rất khó để đáp ứng được cả hai. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng cho biết, họ đã phải cắt 20% đất làm trường học, do đó nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích là rất thiệt thòi.

Có nên linh hoạt hơn?

Thực tế, để có đất làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp có thể tìm từ hai nguồn. Một là xin quỹ đất từ thành phố nhưng phương án này không dễ vì quỹ đất đô thị ngày càng trở nên hạn hẹp hơn. Hai là doanh nghiệp có thể xin phần đất 20% buộc phải dành làm phần nhà thu nhập thấp từ các dự án nhà ở lớn. Như vậy, lẽ ra quy định này có thể trở thành nguồn quỹ đất dồi dào cho các doanh nghiệp khác muốn triển khai xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng thực tế nhiều dự án đã phớt lờ việc thực hiện và chẳng dễ để buộc các doanh nghiệp thực thi.
Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và thương mại Thủ đô (Capital House) Trần Như Trung cho biết, sau khi xây dựng xong 2 dự án nhà ở xã hội, công ty tiếp tục đi tìm dự án mới, nhưng không dễ có được quỹ đất. Thậm chí khi tìm đến các dự án lớn theo quy định buộc phải có 20% tổng quỹ đất dành để làm nhà ở xã hội cũng không nhận được sự hợp tác dù đã thuyết phục để được liên doanh, liên kết làm phần họ không làm - ông Trung cho hay. Vậy, vô hình trung quy định khung về việc dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội vừa gây khó cho nhà đầu tư vừa khiến các doanh nghiệp muốn làm nhà ở thu nhập thấp không tìm được quỹ đất tại các dự án này.
Để giải quyết được vấn đề nơi cần thì không có, còn nơi có thì lại không làm, nhiều chuyên gia cho rằng, có thể đưa ra cơ chế để thu tiền và từ khoản tiền thu được thì phát triển hạ tầng khu nhà ở xã hội ở khu đô thị khác. Đây là giải pháp linh hoạt và giảm bớt mâu thuẫn thực tế hiện nay. Cho rằng, việc đặt một vài tòa nhà thu nhập thấp bên cạnh những khu đô thị cao cấp sẽ tạo nên sự chênh lệch về chất lượng dịch vụ và hạ tầng tiện ích, ĐBQH TP Hà Nội Hoàng Văn Cường đề xuất, phải có khu vực dành riêng cho nhà thu nhập thấp phù hợp cả về vị trí, hạ tầng, cả về công năng và giá trị đầu tư. Chỉ khi đáp ứng được các yêu cầu đó người thu nhập thấp mới có khả năng tiếp cận được các sản phẩm này.
 
Bảo Văn
Nguồn: http://daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=81&NewsId=382261
 
-----------------
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Liên kết website