NHÀ Ở XÃ HỘI VIỆT NAM - BỘ MÔN KIẾN TRÚC CÔNG NGHIỆP - ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

Ngày 22/01/2018
Quản lý và phát triển nhà ở xã hội Việt Nam- Kiến tạo và khởi nghiệp
06/12/2016
PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM–  KIẾN TẠO VÀ KHỞI NGHIỆP
Bài viết dựa trên các kết quả của đề tài:  Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập Mô hình phát triển NOXH; Mã số RD 99-13; Cơ quan quản lý: Bộ Xây dựng; Cơ quan chủ trì thực hiện: Trường Đại học Xây dựng; Chủ nhiệm đề tài: TS. Phạm Đình Tuyển; Thực hiện trong thời gian: 6/2013- đến 6/201; Nghiệm thu năm 2016.

1   BỐI CẢNH   

1.1    Bối cảnh chung
- Trên thế giới các quốc gia được phân thành các nhóm: i) Nước công nghiệp (Industrialized Country) hay các nước phát triển (Developed Country); ii) Nước công nghiệp mới (Newly Industrialized Country); iii) Nước đang phát triển (Developing country) và iv) nhóm nước còn lại. Việt Nam thuộc nhóm nước đang phát triển và là nước đi sau (khoảng 100 năm) trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa;
- Việt Nam đang trong tiến trình đổi mới toàn diện nền kinh tế; mong muốn đến năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng xã hội phải vừa giải quyết các vấn đề mang tính hiện tại, vừa phải giải quyết các vấn đề của ngày mai và tương lai để chủ động đáp ứng nhu cầu bảo vệ chủ quyền lãnh thổ, phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế.
- Năm 2016, là năm Việt Nam khởi nghiệp.

1.2   Bối cảnh và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội (NOXH)   
- Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ ở Việt Nam, tại thời điểm 1/4/2014: Dân số Việt Nam đạt 90,5 triệu người (mỗi năm dân số tăng lên khoảng gần 1 triệu người). Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh. Hiện có 33,1% dân số sống tại khu vực thành thị và 66,9% tại nông thôn. Tỷ suất tăng dân số thành thị hằng năm 3,3%. (tương đương với tăng dân số hàng năm tại các đô thị trong quá trình đô hóa vào khoảng 0,8- 0,9 triệu người). Việt Nam chỉ có 46,6% hộ gia đình sống trong nhà kiên cố, còn lại: 43,7% hộ sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và 3,7% hộ có nhà đơn sơ. Diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước là 20,6m2/người, với 23m2/người tại khu vực thành thị và 19,5m2/người tại khu vực nông thôn.
- Hàng năm Việt Nam không chỉ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm mà còn phải đầu tư xây dựng mới thêm khoảng 25 triệu m2 nhà ở. Với khả năng chi trả nhà ở theo mức thu nhập hàng tháng còn rất thấp, khoảng 4 triệu đồng/tháng (thuộc nhóm thấp nhất ASEAN), nhu cầu về NOXH trong những năm tới là rất lớn. Chỉ riêng khu vực đô thị, dự kiến hàng năm phải xây dựng khoảng 10 triệu m2 NOXH;
- Theo Luật nhà ở; Nghị định số 100/2015/NĐ-CPvề phát triển và quản lý NOXH, NOXH là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng. Trong đó nhóm đối tượng: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài KCN; Cán bộ, công chức, viên chức; Học sinh, sinh viên, được hình thành chủ yếu do quá trình đô thị hóa và tăng dân số;  là nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, nếu giải quyết được vấn đề nhà ở cho nhóm đối tượng này, về cơ bản sẽ giải quyết được vấn đề NOXH của quốc gia.
- Thị trường bất động sản dần hồi phục.

CÁC ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC NHÀ NƯỚC ƯU TIÊN ĐÁP ỨNG NHU CẦU VỀ NHÀ Ở THEO LUẬT NHÀ Ở
TT Đối tượng được Nhà nước ưu tiên
đáp ứng nhu cầu về nhà ở theo Luật nhà ở
Nguồn vốn đầu tư NOXH
Từ Ngân sách Từ
xã hội
1 Người có công với cách mạng; x  
2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; x x
3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; x  
4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; x x
5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; x x
6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; x  
7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; x x
8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở; x  
9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; x x
10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. x  
 
2    TIỀN ĐỀ   

2.1   Vấn đề về phát triển NOXH trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mang tính tất yếu     
a) Giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mới bắt đầu: Quá trình công nghiệp hóa đánh dấu sự ra đời của xã hội công nghiệp châu Âu diễn ra vào những năm cuối thế kỷ 18, gắn với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất. Việc xuất hiện một số lượng lớn các nhà máy (nhà máy dệt, sợi, khai mỏ và tinh chế quặng, sản xuất thép...) với nhu cầu rất lớn về lao động đã kéo theo dòng di cư hàng triệu người rời bỏ khu vực nông thôn ra đô thị. Trong giai đoạn này, việc xây dựng nhà ở và công trình dịch vụ công cộng cho số đông người lao động có sự đóng góp to lớn của các doanh nghiệp sử dụng lao động, hình thành lên các cộng đồng công nghiệp, điểm khởi đầu cho các đô thị thời đại công nghiệp. Tuy nhiên, do phần đông doanh nghiệp không có điều kiện xây dựng nhà ở cho công nhân, lại không có sự trợ giúp của Nhà nước, điều kiện sống của số đông người lao động vô cùng tồi tệ.
b) Giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa đã định hình: Cuộc cách mạng công nghiệp và quá trình đô thị hóa đã mang đến thành quả kinh tế - xã hội cho nhiều nước, đặc biệt là tại các nước châu Âu, Mỹ, và châu Á là Nhật Bản...Trong các nước này, tầng lớp trung lưu xuất hiện và ngày càng được mở rộng với khả năng chỉ trả được cho nhà ở. Xuất hiện thị trường nhà ở thương mại, thay thế mô hình nhà ở gắn với doanh nghiệp. Vấn đề nhà ở nảy sinh trong quá trình đô thị hóa dần được kiểm soát.  
c) Giai đoạn hiện nay:Tại các nước phát triển, các nước công nghiệp mới, nhà ở chủ yếu là nhà thương mại (để bán, cho thuê hoặc thuê mua). Nhà nước chỉ hỗ trợ và tạo lập các dự án NOXH cho các nhóm đối tượng cần được ưu tiên trong xã hội với quy mô hạn chế.
Trong tiến trình lịch sử công nghiệp hóa và đô thị hóa, quốc gia nào không phát triển và quản lý NOXH nhanh và có hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở với mức độ lớn. Người lao động chỉ được sống trong các ngôi nhà có điều kiện sống tối thiểu (nhà trọ), hoặc cư trú tại chỗ ở bất hợp pháp (gầm cầu, bờ sông..tạo thành các khu nhà ổ chuột), làm nảy sinh nhiều vấn đề về xã hội và môi trường, giảm vị thế của quốc gia. (Việc tắc đường tại trung tâm các đô thị lớn trong nhiều trường hợp có liên quan trực tiếp đến vấn đề do không phát triển NOXH có hiệu quả).
Tại các nước đang phát triển như Việt Nam, ngay trong phạm vi quốc gia lại phân ra thành nhiều khu vực với mức độ đô thị hóa và mức thu nhập của người lao động khác nhau. Mỗi khu vực này đòi hỏi cách giải quyết vấn đề NOXH khác nhau với các mô hình phát triển, loại doanh nghiệp, loại sản phẩm khác nhau. Ví dụ, trong khu vực trung tâm đô thị hay ven trung tâm đô thị loại đặc biệt, loại I, dự án nhà ở thương mại có vai trò chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho tầng lớp trung lưu. Tại các vùng ven đô thị, là nơi bố trí các dự án NOXH với quỹ đất rẻ, nhà thấp tầng, quy mô căn hộ hạn chế, phù hợp với khả năng chi trả của người lao động có mức thu nhập trung bình đến thấp...


Cộng đồng công nghiệp điển hình vào thế kỹ 19 Saltaire, West Yorkshire, Anh; Kề liền nhà máy dệt là nhà ở cho công nhân


Dự án Cộng đồng công nghiệp do Nhà tư tưởng Robert Owen đề xuất tại New Harmony, Indiana , Mỹ, với quy mô dân số khoảng 500 -3000 người; Nhà máy nằm giữa, khu dân cư bao quanh 

Phát triển nhà ở xã hội trong quá trình công nghiệp hòa và đô thị hóa mang tính quy luật 

2.2  Chủ trương, chính sách và các chương trình phát triển NOXH tại Việt Nam
a) Quan điểm và nguyên tắc chung phát triển và quản lý NOXH: là nhất quán và rõ ràng, được xác định và thể hiện trong Hiến pháp 2013; Luật Nhà ở - Luật số 65/2014/QH13, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH, gồm các nội dung cơ bản:
- Phát triển NOXH là mục tiêu của toàn thể xã hội: “ Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”;
- Nhu cầu về NOXH ngày càng lớn do tăng dân số, quá trình đô thị hóa và khả năng chi trả cho nhà ở hạn chế. Nếu không giải quyết tốt nhu cầu này, tại các khu đô thị rồi sẽ xuất hiện các khu nhà ở tạm bợ, nảy sinh nhiều vấn đề về an sinh xã hội và môi trường;
- Phát triển NOXH tại Việt Nam được coi là một trong những chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia. Nhà nước không thu tiền sử dụng đất để giảm giá nhà, hỗ trợ vốn vay lãi suất thấp…đó cũng chính là đầu tư cho tăng trưởng;
- Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư đều có vai trò và trách nhiệm trong việc phát triển NOXH; Phát triển NOXH phải đi đôi với việc nâng thu nhập của người dân để tăng khả năng chi trả cho nhà ở.
b) Kế hoạch phát triển NOXH và kết quả đạt được:
Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 và tầm nhìn 2030, trong giai đoạn 2011-2020 phải xây dựng khoảng 22,5 triệu m2 NOXH, tương đương với việc phải xây dựng khoảng 2,25 triệu m2 NOXH hàng năm.  Kết quả đạt được trong giai đoạn 2011- 2015 vào khoảng 2,8 triệu m2, tương đương với khoảng 0,6 triệu m2 NOXH/năm.

YÊU CẦU PHÁT TRIỂN NOXH ĐẾN 2020 VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
TT Loại Diện tích
sàn
(triệu m2)
Số căn hộ (40m2/căn)
(căn)
1 Giai đoạn 2011-2015    
  Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia 10,0 250000
  Đã thực hiện đến năm 2015 2,8 70000
  Còn lại phải thực hiện bổ sung cho giai đoạn sau 7,2 180000
2 Giai đoạn 2016-2020    
  Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia 12,5 312500
3 Tổng cộng giai đoạn từ 2011-2020 22,5  
Số còn lại phải thực hiện 2016-2020 19,7 492500

Điều đó có nghĩa là trong những những năm tới 2016-2020, mỗi năm phải xây dựng khoảng 4 triệu m2 sàn NOXH, gấp khoảng hơn 4 lần so với năng lực hiện có. Kỳ tích này không thể thực hiện được với số lượng các doanh nghiệp xây dựng NOXH và mô hình phát triển NOXH hiện tại, mà chỉ có thể hy vọng đạt được trên cơ sở:
- Huy động và hình thành một số lượng đủ lớn các doanh nghiệp, tổ chức tham gia đầu tư xây dựng NOXH (gấp 3 – 4 lần hiện tại);
- Nhà nước kiến tạo môi trường thúc đẩy hình thành nhiều doanh nghiệp và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, tổ chức tiếp cận một cách công bằng các nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là đất đai và tài chính.
- Phải tạo lập được các Mô hình phát triển NOXH đa dạng, thu hút được nhiều doanh nghiệp, tổ chức tham gia phát triển NOXH, và là Mô hình định hướng cho việc hình thành các Mô hình trình diễn của các doanh nghiệp, tổ chức.


Nhu cầu về NOXH tại Việt Nam là rất lớn, đặt ra các yêu cầu mang tính đột phá để phát triển

2.3  Các kết quả nghiên cứu  
Trong những năm gần đây, vấn đề phát triển và quản lý NOXH thu hút được sự chú ý của các nhà quản lý và khoa học:
a) Nhiều hội thảo quốc tế về phát triển và quản lý NOXH: với các nội dung nổi bật về: Sáng kiến của mỗi quốc gia trong việc xây dựng hành lang pháp lý, mô hình phát triển: Cung cấp tài chính, hỗ trợ cho người thuê, mua nhà; Đánh giá tổng hợp chất lượng NOXH..; 
b)Chương trình, đề án trọng điểm về KHCN có liên quan của Bộ XD:
Ngày 29/5/2013 Bộ Xây dựng đã ra Quyết định số 527/QĐ-BXD phê duyệt Chiến lược phát triển khoa học và công nghệ ngành Xây dựng đến năm 2020, tầm nhìn 2030 với mục tiêu: Mức độ phát triển của KH&CN ngành Xây dựng cần đạt trình độ ngang tầm khu vực và thế giới tại lĩnh vực: Công nghệ xây dựng; Cơ khí xây dựng; Vật liệu xây dựng; Hạ tầng và phát triển đô thị; Hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn và nguồn nhân lực. Chiến lược phát triển KHCN này trực tiếp hoặc gián tiếp tác động đến việc thực hiện Chiến lược phát triển NOXH.
c) Mẫu thiết kế kiến trúc và mô hình phát triển NOXH: trước hết là các số liệu cho việc xây dựng cơ cấu diện tích căn hộ, căn nhà hợp lý theo quy mô tối thiểu của các không gian phòng và số người sống trong căn hộ, căn nhà...là cơ sở cho việc xây dựng các mẫu NOXH; Một số doanh nghiệp xây dựng lớn có các nghiên cứu riêng, tạo lập các mô hình phát triển NOXH của doanh nghiệp.
d)Vấn đề về phát triển và quản lý NOXH được đề cập rộng rãi trong giảng dạy và nghiên cứu tại các trường Đại học, Viện nghiên cứu thuộc lĩnh vực xây dựng: Ví dụ như đề tài: Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập Mô hình phát triển NOXH; Mã số RD 99-13; Cơ quan quản lý: Bộ Xây dựng; Cơ quan chủ trì thực hiện: Trường Đại học Xây dựng; Thực hiện trong thời gian: 6/2013- đến 6/2015, nghiệm thu năm 2016...
 
3    QUAN ĐIỂM, MÔ HÌNH, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NOXH

3.1  Quan điểm và nguyên tắc        
Ngoài các quan điểm và nguyên tắc chung đã được xác định và thể hiện trong Hiến pháp 2013; Luật Nhà ở - Luật số 65/2014/QH13; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Nghị định Nghị định số 100/2015/NĐ-CP  về phát triển và quản lý NOXH, để phát triển nhanh và quản lý hiệu quả NOXH cần chú ý một số quan điểm và nguyên tắc cơ bản sau:
- Điều quan trọng của việc phát triển NOXH là "Hướng về người dân" chứ không phải là "Hướng về nhà ở";
- Chính sách phát triển NOXH gồm 3 ưu tiên chính: i) Thúc đẩy sự tham gia và hình thành mới các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư xây dựng NOXH; ii) Khuyến khích các dự án (tập trung và phi tập trung) NOXH, trong đó đặc biệt là các dự án phát triển nhà ở cho công nhân của các doanh nghiệp sử dụng lao động; iii) Hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình thu nhập thấp có cơ hội thuê mua, mua nhà và tự tổ chức xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà;
- Phát triển NOXH phải được tiếp cận một cách tổng thể trọn vẹn, liền mạch theo chuỗi sản xuất; NOXH không chỉ là sản phẩm của doanh nghiệp mà là sản phẩm của toàn xã hội và phải được đa dạng hóa phù hợp với thị trường rộng khắp trong cả nước;
- Phát triển NOXH phải đi trước, là yếu tố tạo lập các khu nhà ở, khu đô thị mới; Phát triển NOXH cho người lao động phải đi đồng bộ với việc tạo lập các khu công nghiệp, khu kinh tế;
- Dự báo đến giai đoạn 2018-2020 tại Việt Nam sẽ có sự bùng nổ về phát triển NOXH. Đây là một ngưỡng về phát triển NOXH mà xã hội phải vượt qua và là cơ hội mà ngành xây dựng phải nắm lấy;
- Phát triển NOXH theo công thức: Phát triển NOXH = Hành lang pháp lý + Mô hình phát triển NOXH và Hệ thống kết cấu hạ tầng có liên quan + Dự án đầu tư xây dựng NOXH. Trong đó Mô hình phát triển NOXH và hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển và quản lý NOXH được coi là bước chuyển tiếp giữa hành lang pháp lý và dự án NOXH; là khâu kết nối giữa vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với vai trò của doanh nghiệp (sử dụng lao động, kinh doanh bất động sản, xây dựng...) và cộng đồng dân cư; Là công cụ quan trọng cho việc xã hội hoá phát triển và quản lý NOXH.
 
3.2  Phát triển và quản lý NOXH – tính tổng thể     
Việc phát triển và quản lý NOXH phải được xem xét vừa trên phương diện tổng thể, vừa đảm bảo tính đa diện theo nhiều lĩnh vực chuyên biệt có liên quan; Đi trực tiếp vào các vấn đề cấp thiết, vấn đề sớm giải quyết của hôm này, ngày mai và tiền đề cho tương lai; Thể hiện được tính quy luật trong quá trình phát triển NOXH gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường; Tăng khả năng dự báo, dẫn dắt.
Các vấn đề có liên quan trong việc kiến tạo và khởi nghiệp phát triển NOXH gồm:
a) Vấn đề mang tính lý luậnvề phát triển NOXH, gồm: Quan điểm, lý luận trong nước về phát triển NOXH; Quan điểm, lý luận ngoài nước về phát triển NOXH; Lý luận về Mô hình và Mô hình phát triển NOXH tại Việt Nam;
b) Vấn đề mang tính pháp lý có liên quan đến phát triển NOXH: Các văn bản pháp lý của Nhà nước có liên quan;
c) Dự báo nhu cầu về NOXH: Nhu cầu về NOXH trong Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia  ; Dự báo về nhu cầu NOXH theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở; Dự báo về nhu cầu NOXH cho công nhân KCN; Dự báo nhu cầu NOXH phục vụ cho việc lập Chương trình phát triển NOXH của địa phương (Các phương pháp dự báo về nhu cầu NOXH cần gắn với mức độ đô thị hóa của từng địa phương để điều chỉnh cho phù hợp).
d) Phát triển bền vững NOXH:Phát triển bền vững trong quá trình tạo lập, quản lý và khai thác NOXH, theo từng loại sản phẩm NOXH và gắn với môi trường xung quanh;
e) Các vấn đề có liên quan đến các đối tượng được hưởng ưu đãi NOXH:Lương và chi phí cho thuê, thuê mua, mua và xây dựng nhà ở; Quyền lợi và trách nhiệm của người thuộc đối tượng trợ cấp về NOXH trong việc thuê, thuê mua và mua; tự xây dựng nhà.
Trong đó có việc xác định mối tương quan giữa khả năng chi trả cho nhà ở và giá nhà, thông qua Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm (còn được gọi là chỉ số đánh giá về sự hợp lý của giá bất động sản – giá nhà so với thu nhập); được tính bằng giá của một căn hộ, căn nhà chia cho khả năng chi trả của người dân (bằng 30% thu nhập trung bình của người lao động theo năm). Chỉ số này cho phép thống nhất và đơn giản hóa cách xác định về mức độ hợp lý của sản phẩm NOXH…
Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm NOXH được tính bằng:

H = F (m2) x G (trđ/m2) / K (trđ)
Trong đó: H: Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm NOXH. Chỉ số hợp lý là 10 tương đương với thời gian 10 năm tiết kiệm từ thu nhập để chi trả cho nhà ở; F: Diện tích của căn hộ, ngôi nhà (m2), theo nhu cầu của người dân, phù hợp với đặc điểm của gia đình hiện tại và dự kiến trong một số năm sau; G: Giá của căn hộ, ngôi nhà (trđ/m2). Trong nhiều trường hợp phải tính bổ sung thêm chi phí phải trả cho việc quản lý vận hành ngôi nhà (ví dụ như phí quản lý chung cư...); K: Khả năng chi trả của hộ dân cho thuê mua hoặc mua căn hộ, nhà (trđ/năm), tính bằng 30% tổng thu nhập theo lương của người dân.
Với giả định Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm NOXH là 10, có thể tính được giá của căn hộ, căn nhà để đánh giá, lựa chọn khi thuê mua, mua (ngoài các yếu tố về vị trí, khả năng bán lại trong tương lai...).

SƠ ĐỒ LỰA CHỌN GIÁ SẢN PHẨM CĂN HỘ THEO MỨC LƯƠNG VÀ CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG HIỆN THỰC CỦA SẢN PHẨM BẰNG 10


Đường cong bên trái là đường thể hiện mối quan hệ giữa giá nhà (trđ/m2) và quy mô căn hộ phù hợp với khả năng chi trả theo mức lương 4,4 triệu đồng/tháng (tương đương khả năng chi trả 31,7 triệu đồng/năm – 2 người) với chỉ số H là 10; Đường cong bên phải là đường thể hiện mối quan hệ giữa giá nhà (trđ/m2) và quy mô căn hộ phù hợp với khả năng chi trả theo mức lương 10 triệu đồng/tháng (tương đương khả năng chi trả 72 triệu đồng/năm - 2 người) với chỉ số H là 10.

f) Doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH, gồm: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án NOXH; Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê, bán; Hộ gia đình, cá nhân tự xây mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở.
g) Giải pháp xây dựng NOXH, gồm: Quy hoạch xây dựng dự án NOXH; Thiết kế kiến trúc các loại công trình (hay sản phẩm) NOXH: Căn hộ chung cư, nhà liên kế tại các dự án NOXH; NOXH riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng – Nhà trọ; Nhà ở gia đình tự xây đơn lẻ; Kết cấu và thi công xây dựng; Vật liệu xây dựng và trang thiết bị xây dựng; Môi trường và phát triển bền vững theo từng loại công trình NOXH;
Giải pháp xây dựng NOXH phải đảm bảo theo các quy định tương tự như giải pháp xây dựng nhà ở thương mại thông thường, song phải chú ý đến các yêu cầu đặc thù sau:
- Dự án NOXH không chỉ đáp ứng các yêu cầu là không gian cho hoạt động cư trú mà còn phải đáp ứng yêu cầu là không gian cho hoạt động kinh tế, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân;
- Không thể giảm giá thành nhà bằng cách giảm quy mô của căn hộ, nhà xuống quá ngưỡng để không còn gọi đó là nhà ở. Quy mô của căn hộ, nhà được tổng hợp từ diện tích tối thiểu của các không gian chức năng của nhà ở (không gian sinh hoạt, tính riêng tư…).

DIỆN TÍCH THÔNG THỦY CỦA TỪNG LOẠI KHÔNG GIAN PHÒNG CHỨC NĂNG
Ký hiệu Loại Diện tích thông thủy (m2) Khả năng kết hợp
TP Tiền phòng 3-5  TP + K + A
K Phòng khách 12-15 K+TP+ A+ B
A Phòng ăn 4-6 A+B
B Bếp 4,5-7 B+A
N1 Phòng ngủ bố mẹ 12-15 N1+ WC2
N2, N3 Phòng ngủ đơn và đôi 8-12 N3+K
WC1; WC2 Vệ sinh 3,5-4,5  
BC Ban công, logia 3,5-5  
P Kho, phụ 1  
Quy mô tối thiểu theo số người có thể được tính theo công thức khái quát sau:
F căn hộ (m2) = n1. TP + K + A + B + n2.N +  n3.WC + n4.BC + n5.P
Trong đó: n1 và n5 = 0; 1;  n2 = 1; 2; 3;  n3 và n4= 1; 2. 

- Cần thiết phải xây dựng Bộ tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng NOXH, nhằm lượng hóa các vấn đề liên quan đến giá thành, chất lượng NOXH, qua đó giúp Nhà nước, xã hội có thể đánh giá việc sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất trong việc tạo ra sản phẩm NOXH. Các nhóm tiêu chí đánh giá có thể gồm: Nhóm 1: Quy hoạch (các nhân tố đánh giá liên quan đến vấn đề quy hoạch); Nhóm 2: Kiến trúc; Nhóm 3: Kết cấu;  Nhóm 4: Thi công xây dựng; Nhóm 5: Vật liệu xây dựng; Nhóm 6: Trang thiết bị công trình; Nhóm 7: Kinh tế; Nhóm 8: Phát triển bền vững. Tính toán các điểm đánh giá cho từng công trình do các phần mềm chuyên dụng thực hiện và so sánh với điểm đánh giá của các công trình tương tự khác.
h) Hoạt động cư trú, sinh kế và hòa nhập cộng đồng: Các đặc điểm chung của cư dân liên quan đến hoạt động cư trú có tính ổn định lâu dài hay có tính tạm thời phù hợp với từng loại hình NOXH; Nhu cầu về hoạt động sinh kế, cơ hội về hoạt động sinh kế trong dự án NOXH; Các mức độ hòa nhập cộng đồng phù hợp với loại cư trú. Đây cũng là cơ sở cho việc nghiên cứu đề xuất các giải pháp liên quan đến phát triển bền vững.
i) Công nghiệp hóa xây dựng: Hiện tại có nhiều công nghệ xây dựng tiên tiến đang ứng dụng đại trà trong xây dựng NOXH, điển hình là: Công nghệ bê tông dự ứng lực; Công nghệ bê tông tường chịu lực có sử dụng phụ gia; Công nghệ sàn rỗng C- Deck; Công nghệ sử dụng bê tông nhẹ; Công nghệ xây dựng sử dụng tấm 3D-panel; Công nghệ gia cố nền đất dưới móng - Top-base. Việc ứng dụng các loại công nghệ xây dựng tiên tiến này có thể góp phần giảm giá thành NOXH từ 5 -15%.
k) Hệ thống kết cấu hạ tầng cho phát triển và quản lý NOXH, gồm: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật; Hệ thống hạ tầng xã hội; Hệ thống hạ tầng phát triển và quản lý NOXH. Trong đó đặc biệt chú ý tới các vấn đề còn mới tại Việt Nam:
- Hệ thống công trình dịch vụ đô thị mở rộng thuộc hệ thống hạ tầng xã hội, là cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp tổ chức không gian cho hoạt động kinh tế, tạo việc làm, tăng thu nhập và là yếu tố tạo thị tại dự án NOXH;
- Hệ thống hạ tầng phát triển và quản lý NOXH, trong đó đặc biệt là: Hệ thống cơ sở dữ liệu phát triển và quản lý NOXH; Phát triển doanh nghiệp xã hội và tổ chức cộng đồng (bao gồm cả mạng xã hội) trong lĩnh vực phát triển NOXH;
l) Thị trường bất động sản: Mối tương tác 2 chiều giữa thị trường bất động sản và phát triển NOXH.

3.3 Mô hình phát triển NOXH
4 mô hình phát triển NOXH được nêu tại đây là dạng dạng mô hình mang tính lý thuyết, được nhìn nhận cả từ quan điểm của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; có khả năng bao quát được toàn bộ các vấn đề cốt lõi của phát triển và quản lý NOXH; là hình mẫu tiêu biểu của các giải pháp công nghệ đồng bộ (công nghệ chiến lược, quản lý, kỹ thuật và môi trường) trong phát triển và quản lý NOXH; là cơ sở cho việc xây dựng Mô hình trình diễn của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH.
Các Mô hình này thể hiện được tính đa dạng của việc xã hội hóa phát triển và quản lý NOXH, góp phần thu hút được nhiều doanh nghiệp, tổ chức tham gia phát triển NOXH, và là Mô hình định hướng cho việc hình thành các Mô hình trình diễn của các doanh nghiệp, tổ chức.
a) Mô hình phát triển NOXH dạng đầu tư xây dựng tập trung – Mô hình A: thuộc hình thức phát triển NOXH theo dự án, do doanh nghiệp đầu tư xây dựng cho tới sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng là nhà ở dạng căn hộ chung cư hay nhà liên kế; Mô hình có hai dạng: A1 - Dạng đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ vốn ngân sách Nhà nước; A2 - Dạng đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê, thuê mua và bán;


b) Mô hình phát triển NOXH dạng dân doanh – Mô hình B: thuộc hình thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân để cho thuê, bán. Dạng phổ biến nhất là xây dựng để cho thuê, vì vậy còn được gọi là Mô hình nhà trọ với sản phẩm là căn hộ cho thuê (chung cư mini - phòng trọ theo chiều cao) và phòng trọ cho thuê (dãy trọ).



c) Mô hình phát triển NOXH dạng phi tập trung – Mô hình C: thuộc hình thức phát triển NOXH theo dự án, do doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và cả người dân tham gia đầu tư xây dựng. Trong mô hình này, doanh nghiệp tạo lập dự án, đầu tư xây dựng hệ thống HTKT chung và hạ tầng xã hội, tham gia đầu tư xây dựng công trình hoặc bán các lô đất có HTKT cho đối tượng được hỗ trợ NOXH mua và tự tổ chức xây dựng nhà ở của mình theo quy hoạch và mẫu thiết kế đã được phê duyệt. Mô hình có hai dạng: C1 - Tại các lô đất ở có HTKT, doanh nghiệp tạo sản phẩm là công trình nhà liên kế dạng thô, hoặc hoàn thiện một phần. Người dân sau khi mua sẽ tiếp tục hoàn thiện toàn bộ sản phẩm; C2 – Chủ đầu tư bán sản phẩm là lô đất ở có HTKT, người dân sau khi mua sẽ tự tổ chức xây dựng toàn bộ công trình.



d) Mô hình NOXH tự xây đơn lẻ - Mô hình D:  thuộc hình thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Người dân thuộc đối tượng được hỗ trợ NOXH, có quỹ đất hoặc có nhà song thuộc loại bán kiên cố, nhà tạm, cần có sự hỗ trợ của Nhà nước về nguồn vốn, của xã hội về tư vấn xây dựng…để có thể tự tổ chức xây dựng, cải tạo nâng cấp ngôi nhà của chính họ.



Nội dung của mỗi Mô hình, gồm:
- Các bước theo trình tự tạo lập sản phẩm của Mô hình; Thời gian thực hiện sản phẩm theo chuỗi sản phẩm của Mô hình; Vốn đầu tư thực hiện theo Mô hình: Nhu cầu, huy động và thu hồi vốn đầu tư; Sản phẩm của Mô hình và Hệ thống tiêu chí đánh giá tổng hợp sản phẩm của Mô hình; Các vấn đề phải giải quyết khi thực hiện Mô hình, liên quan đến: Quản lý Nhà nước; Nhà đầu tư dự án; Đối tượng được hỗ trợ NOXH; Xã hội;
- Mức độ phù hợp của Mô hình đối với các vấn đề có liên quan đến phát triển NOXH: Quản lý phát triển và động lực phát triển; Khả năng phủ kín thị trường NOXH- địa điểm áp dụng; Liên quan đến thị trường bất động sản; Giá sản phẩm NOXH của Mô hình; Liên quan đến doanh nghiệp đầu tư xây dựng; Hệ thống HTKT và hạ tầng xã hội; Đối tượng được hỗ trợ NOXH; Sinh kế cho cư dân; Sử dụng mẫu thiết kế; Khả năng ứng dụng công nghiệp hóa; Môi trường và phát triển bền vững; Quản lý vận hành...
- Cấp độ hoàn thiện của Mô hình: Được phân theo các cấp độ, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
4 Mô hình trên tạo thành hệ thống Mô hình phát triển NOXH. Mỗi Mô hình đều có vai trò trong hệ thống, có thể hoạt động độc lập hoặc hỗ trợ, tương tác với nhau trong một dự án hoặc trong nhóm nhà ở, khu đô thị.

3.4  Về Hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển và quản lý NOXH
Mô hình phát triển NOXH chỉ có thể hình thành và phát triển khi có Hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển và quản lý NOXH tương ứng:
Hệ thống kết cấu hạ tầng này là một bộ phận của hệ thống kết cấu hạ tầng phục vụ chung cho phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và địa phương, nằm trong hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển nhà ở...song có những đặc điểm riêng phù hợp với phát triển NOXH; Không chỉ là hệ thống công trình phục vụ cho hoạt động cư trú, mà còn là công trình hoạt động dịch vụ, mang lại hiệu quả kinh tế và việc làm cho địa phương, gồm: 
a) Hệ thống HTKT thông thường; Việc ứng dụng các giải pháp công nghệ tiên góp phần giảm giá thành nhà ở, giảm chi phí quản lý, vận hành:
b) Hệ thống hạ tầng xã hội: Hệ thống công trình dịch vụ đô thị cơ bản và Hệ thống công trình vụ đô thị mở rộng gắn với tạo lập sinh kế cho người dân trong các dự án phát triển NOXH và là yếu tố tạo thị. Việc phát triển hệ thống hạ tầng xã hội hay hệ thống dịch vụ xã hội được đảm bảo công bằng và công khai của tất cả các bên cùng tham gia: Chủ đầu tư dự án; Nhà cung cấp dịch vụ và Cư dân sinh sống trong dự án.
c) Hệ thống hạ tầng phát triển và quản lý NOXH:
- Hạ tầng tài chính; Theo Luật nhà ở 2014 tổ chức tín dụng quản lý đảm bảo nguồn tài chính cho phát triển NOXH là Ngân hàng Chính sách Xã hội. Cần thiết hình thành Quỹ tín dụng phát triển NOXH (thuộc Ngân hàng Chính sách Xã hội), là tổ chức quản lý và tạo lập nguồn vốn (Gói tín dụng hỗ trợ về nhà ở và Nguồn vốn bổ sung từ ngân sách; Tiền gửi tiết kiệm; Sử dụng quỹ đất 20% NOXH...);
- Hạ tầng công nghệ thông tin, truyền thông; Trong đó Hệ thống cơ sở dữ liệu phát triển và quản lý NOXH có vai trò đặc biệt quan trọng.
- Hạ tầng khoa học và công nghệ;
- Hạ tầng khởi nghiệp doanh nghiệp, doanh nghiệp xã hội và tổ chức cộng đồng...
Trong đó khái niệm, nội dung của Hệ thống công trình dịch vụ đô thị mở rộng và Hệ thống hạ tầng phát triển và quản lý NOXH là những vấn đề mới trong lĩnh vực phát triển NOXH.  
 
4   KIẾN TẠO VÀ KHỞI NGHIỆP       
           

4.1  Kiến tạo phát triển NOXH, vai trò của nhà nước      
a) Với nhận thức: i) Tầm quan trọng, mang tính tất yếu của việc phát triển nhanh và quản lý hiệu quả NOXH cho giai đoạn 2016- 2020- 2030; ii) Xã hội hóa phát triển NOXH không chỉ là việc huy động các nguồn lực, mà còn tạo điều kiện cho xã hội thực hiện những chức năng, những công việc mà xã hội có thể làm tốt hơn, “Nhà nước kiến tạo phát triển” tập trung vào việc:
- Tạo hành lang pháp lý và cơ hội tiếp cận các nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước (đất đai, tài chính) cho mọi doanh nghiệp, công dân thuộc các thành phần kinh tế - xã hội cùng tham gia thực hiện phát triển NOXH; Thúc đẩy việc thành lập mới với một số lượng lớn các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư xây dựng NOXH;
- Đảm bảo phân phối một cách tương đối công bằng hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng không có khả năng chi trả cho nhu cầu về chỗ ở.
- Hình thành hệ thống kết cấu hạ tầng tương ứng cho phát triển và quản lý NOXH. Trong giai đoạn tới, cần tập trung đầu tư các chương trình, đề án quan trọng thuộc Hệ thống kết cấu hạ tầng phát triển và quản lý NOXH, gồm:
. Chương trình xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu phát triển và quản lý NOXH;  Chương trình tuyên truyền, quảng bá phát triển NOXH (xuất bản sách, tài liệu, hội thảo, thi thiết kế...); Chương trình kiến tạo và khởi nghiệp phát triển và quản lý NOXH (đào tạo, lập nghiệp...);
. Đề án, dự án Mô hình Phát triển và quản lý NOXH điển hình; Bộ tiêu chí đánh giá tổng hợp giải pháp xây dựng NOXH; Bộ chỉ số đánh giá năng lực phát triển và quản lý NOXH cấp tỉnh..., phục vụ cho việc nhân rộng.
c) Trong những năm tới đây Nhà nước tiếp tục hoàn thiện các cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho việc triển khai nhanh và có hiệu quả các dự án NOXH. Nhưng trên hết là vai trò của các địa phương. Các địa phương, tùy theo mức độ công nghiệp hóa và đô thị hóa, phải xây dựng được Chương trình phát triển NOXH, là cơ sở để thành lập và thu hút các doanh nghiệp phát triển NOXH, hỗ trợ người dân có điều kiện để mua, thuê NOXH và tự tổ chức xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà.
d) Thúc đẩy phát triển hệ sinh thái khởi nghiệp các doanh nghiệp và cộng đồng xã hội đầu tư xây dựng NOXH.  

4.2   Phát triển NOXH – cơ hội khởi nghiệp của doanh nghiệp và cộng đồng xã hội       
a) Phát triển NOXH với một quy mô rộng lớn không thể hình thành theo kiểu đơn lẻ với số đông, mà phải thực hiện theo nguyên tắc sản xuất hàng loạt, mang tính công nghiệp. NOXH là một loại sản phẩm bất động sản, được sản xuất theo chuỗi: i) Hình thành ý tưởng, tạo lập loại và cơ cấu sản phẩm (chung cư, nhà liên kế, lô đất có HTKT đối với dự án NOXH; chung cư mini, dãy trọ đối với nhà trọ), ii) Hình thành sản phẩm (chuẩn bị đầu tư, đầu tư xây dựng và quản lý vận hành); iii) Hoàn thiện, định hình sản phẩm; iv) Phân phối và tiêu dùng sản phẩm...Quá trình tạo lập sản phẩm liên quan đến chính nội lực của bản thân nhà đầu tư (tài chính, công nghệ…). Với quy mô chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí siêu nhỏ, việc kết nối, liên kết hay cùng dẫn dắt giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp, các tổ chức khoa học – công nghệ và cộng đồng xã hội trong việc sáng tạo, hình thành các sản phẩm NOXH là tất yếu.
b) Hiện tại, Việt Nam có khoảng 400 ngàn doanh nghiệp, so với nhu cầu (theo số lao động và tỷ lệ trung bình số lao động/ doanh nghiệp) mới chỉ đáp ứng được 1/3. Sự thiếu hụt doanh nghiệp này cũng bao gồm trong lĩnh vực xây dựng. Việc khởi nghiệp để hình thành thêm nhiều doanh nghiệp xây dựng là nhu cầu cấp bách hiện nay. Thị trường đáp ứng nhu cầu về NOXH là cơ hội rộng lớn cho các doanh nhân khởi nghiệp và tái khởi nghiệp; là cơ hội đào tạo khởi nghiệp trong các nhà trường đại học, cao đẳng.
c) Phát triển NOXH đáp ứng nhu cầu cấp thiết của xã hội về số lượng, quy mô, song có giá thành hợp lý và giữ được các yêu cầu về chất lượng chỉ có thể đạt được qua các Mô hình công nghệ phù hợp (công nghệ chiến lược, quản lý và công nghệ kỹ thuật). Đây cũng là cơ hội cho các tổ chức và các nhà khoa học và công nghệ nghiên cứu, tạo lập sản phẩm mới – mô hình công nghệ phù hợp theo từng địa phương và khu vực.
d) Phát triển nhà ở cho công nhân của các doanh nghiệp sử dụng lao động, không chỉ tạo điều kiện cho người lao động yên tâm sản xuất, thúc đẩy năng lực đổi mới và sáng tạo, mà còn là cơ hội cho việc gắn kết cộng đồng, từng bước hình thành văn hóa doanh nghiệp, được coi là giá trị cốt lõi cho việc tồn tại và phát triển của doanh nghiệp trong thời đại hội nhập kinh tế quốc gia và quốc tế. 
 
5  KẾT LUẬN                   
- Việt Nam mong muốn đến năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Đây là quá trình gắn liền với công nghiệp hóa và đô thị hóa, cùng với đó là hiện tượng dịch cư từ nông thôn ra thành phố và nhu cầu rất lớn về nhà ở. Với khả năng chi trả cho nhà ở theo mức lương còn hạn chế của người lao động, nhu cầu về NOXH chiếm tỷ trọng chủ yếu trong việc phát triển nhà ở. Vấn đề về  NOXH mang tính tất yếu, có tính quy luật này đòi hỏi phải có sự ưu tiên, tập trung phát triển nhanh và quản lý có hiệu quả.
- Hiện tại, bức tranh toàn cảnh về phát triển và quản lý NOXH tại Việt Nam, giai đoạn công nghiệp hóa, đô thị hóa là rộng lớn, song mờ nhạt và còn nhỏ bé về giá trị. Dự báo đến giai đoạn 2018-2020, phát triển NOXH không thể duy trì như tình trạng hiện tại mà sẽ có sự bùng nổ trong phạm vi cả nước, cùng với đó là sự gia tăng số lượng các tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH; sự phát triển tương xứng của hệ thống kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hệ thống cơ sở dữ liệu....
- Phát triển và quản lý NOXH, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn chính là một trong những nội dung của định hướng xã hội chủ nghĩa trong khái niệm về Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; là một trong những thước đo trình độ quản trị quốc gia và khả năng kiến tạo của Nhà nước; là cơ hội và thị trường rộng lớn cho doanh nghiệp xây dựng, cộng đồng khoa học công nghệ và xã hội có liên quan khởi nghiệp.
- Phát triển NOXH với một quy mô lớn không thể theo kiểu đơn lẻ, rời rạc, mà phải thực hiện một cách tổng thể, theo nguyên tắc sản xuất hàng loạt, mang tính công nghiệp với các Mô hình công nghệ phù hợp (gắn trước hết với hệ thống cơ sở dữ liệu của nền kinh tế số) để có thể huy động có hiệu quả các nguồn lực quốc gia và cộng đồng xã hội tại mỗi địa phương.
Với quyết tâm của Chính phủ kiến tạo và ý chí của Quốc gia khởi nghiệp, Việt Nam sẽ phát triển nhanh và quản lý hiệu quả NOXH để sớm đạt cho được mục tiêu: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” và dần hướng tới: Mọi gia đình Việt Nam ai cũng có nhà ở - Một căn nhà khang trang với môi trường sống phù hợp, để “An cư – lạc nghiệp”, Dân giàu - Nước mạnh.


Chính phủ kiến tạo và xã hội khởi nghiệp phát triển nhanh và quản lý hiệu quả NOXH để: 
Mọi gia đình Việt Nam ai cũng có nhà ở - Một căn nhà khang trang với môi trường sống phù hợp

 
TS. Phạm Đình Tuyển, Bộ môn KTCN, ĐHXD 
 

Liên kết website